Правовая информация

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны местонахождение недвижимого имущества и цена.

  1. Подготовка к заключению договора купли-продажи квартиры.

Если Вы решили купить себе квартиру, нашли подходящее объявление, посмотрели квартиру, и уже готовы ее купить, в обязательном порядке уделите свое время и внимание на проверку квартиры, чтобы сделка прошла без замечаний, и была зарегистрирована в Росреестре.

Удостоверьтесь, что квартира на самом деле принадлежит лицам, которые продают ее Вам. Для этого попросите у продавца копии правоустанавливающих и правоутверждающих документов (Договор купли-продажи, Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о регистрации права, регистрационное удостоверение и пр.), на которых должны быть отметки государственных органов, осуществляющих (или осуществлявших в то время) регистрацию права собственности. Для подтверждения данных, содержащихся в указанных документах попросите продавца предоставить Вам (или закажите самостоятельно в Отделении Росреестра) выписку из Единого государственного реестра прав. Данная выписка содержит сведения о том, кто является собственником квартиры, а также покажет, не зарегистрировано ли за квартирой каких-либо ограничений (арест, ипотека, лица, имеющие право пожизненно проживать в данной квартире).

Ознакомьтесь с технической документацией на квартиру (кадастровый паспорт, технический паспорт, технический план), чтобы удостовериться, что квартира стоит на кадастровом учете, и в ней отсутствует неутвержденная перепланировка. Если квартира не стоит на кадастровом учете, то срок регистрации права на квартиру существенно увеличится, что может заставить Вас переживать, а не узаконенная перепланировка может привести к материальным затратам на то, чтобы ее узаконить, либо привести к иску от Администрации города о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

Попросите у Продавца копию лицевого счета, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире. Обязательно уточните, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние, находящиеся под опекой, так как покупка квартиры, в которой прописаны такие лица, может привести к тому, что они будут иметь право проживать в ней пожизненно. Заранее оговорите, в какой срок зарегистрированные лица будут сняты с регистрационного учета.

Если квартира была приватизирована Продавцами, то по вышеуказанным документам проверьте, все ли прописанные в квартире участвовали в приватизации. Если в квартире на момент приватизации были зарегистрированы люди, которые не участвовали в приватизации, затребуйте от них нотариальный отказ от права пожизненного проживания в данной квартире.

Если по итогам проверки документов вы не нашли никаких нареканий, можно переходить к заключению Договора.

  1. Заключение Договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Договор должен быть составлен в достаточном количестве экземпляров, чтобы после регистрации по экземпляру Договора осталось у Продавца и Покупателя, а один остался в Управлении Росреестра.

Следует знать, что в настоящее время Законом установлен перечень сделок по купле-продаже квартиры, которые обязательно должны быть заключены у нотариуса. Во-первых, если продавцом выступает несовершеннолетний. Во-вторых, если отчуждается квартира, находящаяся в долевой собственности (независимо от того, покупаете вы долю в квартире, или квартиру целиком).

В Договоре необходимо указать данные Продавца, Покупателя, адрес квартиры, ее стоимость, порядок расчетов. Если в квартире зарегистрированы какие-либо лица оговорите в Договоре срок снятия их с регистрации по месту жительства. Если Продавец продает квартиру по доверенности, удостоверьтесь, что доверенное лицо на самом деле действует в интересах Продавца. Поговорите с самим Продавцом, чтобы выяснить, на самом ли деле он продает квартиру. Данная мера необходима, так как большинство случаев мошенничества с квартирами связаны именно с доверенностями.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний, удостоверьтесь, что у его представителей (родителей) имеется разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

Если продавец состоит в браке, а его супруг (супруга) не участвует в сделке, требуйте согласие на продажу совместно нажитого имущества, заверенное нотариусом (оно необходимо только в случае, если квартира приобреталась в период в брака по договору купли-продажи).

К Договору должен прилагаться Акт приема-передачи квартиры.

Все документы должны быть подписаны Продавцами и Покупателями.

После подписания Договора необходимо подать документы на регистрацию перехода права собственности.

  1. Регистрация права собственности.

Регистрация перехода права собственности на квартиру в Омской области осуществляется в Управлении Росреестра по Омской области. Документы на регистрацию можно подать через отделение Росреестра, либо через МФЦ. За регистрацию перехода права собственности необходимо оплатить государственную пошлину (в настоящее время размер госпошлины составляет 2 000 рублей).

Документы на регистрацию можно подать лично, либо через представителя по доверенности. Осуществление приема в Управлении Росреестра осуществляется по талонам, которые выдаются в порядке живой очереди, либо можно записаться на прием через сеть интернет на сайте Росреестра.

Для регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра необходимо предоставить следующие документы:

Договоры купли-продажи с Актами приема-передачи квартиры (все экземпляры);

Правоустанавливающие и правоутверждающие документы на квартиру;

Если Продавец или Покупатель находятся в браке, то необходимо представить Свидетельство о браке и его копию;

Если квартира была приобретена Продавцом в период брака, который впоследствии был расторгнут, необходимо представить Свидетельство о расторжении брака с копией;

Если продавцом выступает несовершеннолетний, необходимо представить Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры;

Если Продавец находится в браке, то необходимо представить Согласие супруга на продажу квартиры;

Квитанцию об оплате государственной пошлины.

После приема документов Продавец и Покупатель получат расписки в получении документов, в которых будет указано, когда можно будет получить документы после регистрации.

Договор займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. (ст. 807 ГК РФ).

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. (ст. 808 ГК РФ).

Если эта квартира на сутки в Новосибирске или иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. (ст. 809 ГК РФ)

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. (ст. 810 ГК РФ).

Ипотека (залог недвижимого имущества)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в силу закона либо в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, когда приобретение недвижимого имущества осуществляется на заемные денежные средства. При этом залогодержателем становится лицо, предоставившее заем на приобретение квартиры.

Ипотека в силу договора возникает при залоге имеющегося недвижимого имущества.

Соглашение об ипотеке может сопровождаться составлением Закладной – ценной бумаги, удостоверяющей права залогодержателя на удовлетворение требований по возврату займа.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации, при этом регистрация ипотеки в силу закона не облагается государственной пошлиной.

При оформлении этой гостиницы Новосибирска или ипотеки обязательным условием является страхование заложенного имущества, а при оформлении Закладной – оценка предмета залога.

Снятие обременения также осуществляется в Управлении Росреестра. При оформлении Закладной заявление подается собственниками с одновременным предоставлением Закладной с отметкой о погашении задолженности. Если Закладная не оформлялась, то снятие обременения осуществляется по совместному заявлению Залогодателя и Залогодержателя.

Ответственность Заемщика по договору займа при ипотеке квартиры

При возникновении просрочки по внесению очередного платежа Займодавец вправе начислять на сумму платежа неустойку (пени) – в настоящее время размер пени ограничен 0,06% годовых за каждый день просрочки.

Также на сумму просроченного основного долга начисляются проценты.

При просрочке очередного платежа на срок свыше одного месяца либо допущения 3 просрочек в течение года у Займодавца появляется право подать в суд иск о взыскании суммы займа и обращении взыскания на квартиру.

При этом следует помнить, что при обращении взыскания на квартиру в судебном порядке квартира будет выставлена на торги, и ее начальная стоимость будет составлять 80% от рыночной стоимости на момент выдачи займа (то есть 80% от стоимости, указанной в отчете об оценке).

В случае, если квартира не будет реализована с торгов, Залогодержателю будет предложено принять эту квартиру, при этом ее стоимость будет уменьшена на 25% от первоначальной стоимости. То есть итоговая стоимость такой квартиры может составить всего 60% от рыночной.

Именно поэтому не следует допускать просрочек при оплате ипотечного кредита или займа, так как после обращения взыскания на квартиру Заемщик рискует потерять и первоначальный взнос, и все те денежные средства, которые он направлял на погашение кредита или займа.

Мнение многих людей о том, что если на погашение ипотечного кредита были направлены средства материнского капитала, то банк не вправе забрать такую квартиру, является ошибочным, так как и Закон, и судебные органы в таких спорах всегда встают на сторону Займодавца.

644033, Россия, г. Омск,

ул. 4-я Северная, 13

8 (3812) 22-00-88

8 (3812) 25-20-47

nikaomsk@nika-ipoteka.ru

© 2007 - 2016